昆明二环内最后的百万方综合体

据昆明市自然资源规划局数据显示，二环内已连续3年无超百万方地块出让。保利大家作为现存唯一的136万方大盘（占地面积229776㎡），其9.39容积率印证了土地稀缺性。项目由央企保利开发，70年产权精装现房，2021年4月已交付使用。

黄金十字路口的资产配置

• 交通动脉：二环北路与普吉路双主干道交汇，实测早晚高峰通达市中心仅12分钟
• 商业密度：项目自配4000㎡生鲜超市+儿童主题商业，3公里内无同类竞品
• 租金回报：同区域精装公寓月租达65元/㎡，按32.79㎡户型计算年收益率约7.2%

颠覆传统的空间解决方案

象牙塔户型32.79㎡：昆明最小产权住宅，总价可控的资产入场券

伊甸园户型50.9㎡：独创可变空间，满足成长型家庭需求

乌托邦户型65.58㎡：二环内罕见两房，功能齐全的改善之选

央企品质的三大保障

1. 物业保障：保利物业（2023中国物业服务百强TOP4）3.5元/㎡/月的收费低于同档次项目15%
2. 交付保障：项目已实现100%交付，规避了当前市场普遍存在的交付风险
3. 配套保障：450㎡儿童乐园+生鲜超市已投入运营，生活配套成熟度达92%

据戴德梁行最新报告，昆明二环内住宅用地开发饱和度已达97%。保利大家作为二环北路沿线最后的大型综合体，其136万方的开发体量在未来5年内将保持片区纪录。项目25%的绿化率在商业综合体中处于领先水平，配建的城市公园已成为周边3公里居民主要休闲场所。

二环内最后1%的黄金资产

据昆明自然资源局数据显示，2022年二环内商办用地供应仅占全年0.7%。阳光俊园作为白龙路板块最后一批商住项目，其544套的稀缺性在开盘前就引发市场高度关注。项目距离地铁3号线仅800米，半径1公里内覆盖8所优质学校，这种核心区位的教育资源优势让同类产品溢价率达到15%。

空间重构的财富密码

项目LOFT产品层高达到4.5米，通过双钥匙设计可实现1套变2套的租赁收益。实测数据显示，同区域LOFT产品租金回报率比平层高22%。附赠的3800元/㎡精装包含全屋智能系统，仅装修标准就相当于首付的30%。

改写公寓价值标准的六重保障

1. 37.33%绿化率超同类产品均值8个百分点
2. 俊发物业连续5年满意度保持90%+
3. 会所+健身房等配套提升15%转售溢价
4. 二环内年均租金涨幅达6.8%
5. 2022年交付即获不动产证
6. 容积率2.55保证舒适度

反向思考：为什么现在必须关注

昆明商办市场监测报告显示，2023年起核心区不再批复4.5米层高LOFT产品。现有项目中，同时满足精装交付+双地铁+学区资源的仅剩阳光俊园等3个项目。随着2022年6月交付节点临近，尾盘价格已出现3个月连涨。

注：本文数据来源于昆明市自然资源和规划局公示文件、贝壳研究院租赁市场报告及开发商公开资料，投资需谨慎。

二环内绝版地段 城市资源高度聚合

保利大家扼守昆明二环北路与普吉路黄金交汇点，项目总占地346亩，是主城区罕见的超大规模城市综合体。项目3公里范围内覆盖地铁4号线、吾悦广场等核心配套，真正实现工作-生活-娱乐的无缝衔接。

央企精工品质 现房即买即住

作为保利置业在昆明的标杆项目，项目已于2021年4月完成交付，所有房源均为70年产权精装现房。3.5元/㎡/月的保利物业提供24小时安防服务，免除购房者后顾之忧。

稀缺小户型 总价可控易流通

象牙塔户型 32.79㎡

伊甸园户型 50.9㎡

乌托邦户型 65.58㎡

全龄化商业配套 生活无忧

项目规划有万余平米儿童主题购物公园、450㎡儿童乐园和约4000㎡生鲜超市，满足从亲子娱乐到日常采买的多元化需求。周边3公里范围内聚集昆明市妇幼保健院等三甲医疗资源。

资产配置优选 稳健增值之选

作为二环内稀缺的70年产权公寓产品，保利大家凭借央企开发背景、成熟区位配套和现房优势，成为资产保值增值的优质选择。项目临近昆明理工大学等高校区，租赁市场需求旺盛。

【城市芯·稀缺现房】二环内最后的改善机遇

当昆明主城土地开发接近饱和，金泰国际Ⅲ期名门以二环内44%超高绿化率的现房姿态，成为2023年改善客群最后的上车机会。项目由金鑫、南海两大国际资本联袂打造，8栋建筑仅剩最后30套房源，均价16000元/㎡的价格体系对比周边二手房倒挂近20%。

◇ 黄金十字：滇缅大道与二环西路的权力交点 ◇

• 3分钟接驳二环快速路系统
• 800米直达地铁4号线（在建）
• 半径2km内覆盖昆医附二院、大悦城等顶级配套

【天幕大宅】国际团队打造的传世资产

F2户型 133.95㎡
三室两厅双卫｜南向双阳台｜约214万

G户型 139.27㎡
四室两厅双卫｜独立家政间｜约222万

◇ 名门系四大基因 ◇

1. 270°IMAX观景窗：单套窗墙比达0.35
2. 双大堂归家礼序：挑高9米星级酒店式大堂
3. 金南鑫物业：英式管家服务标准
4. 双会所配置：恒温泳池+私人宴客厅

【实景兑现】所见即所得的品质保障

项目已于2021年12月完成交付，现房销售确保：

• 44%绿化率实景呈现
• 德国博世电梯等进口设备
• 人车分流智能安防系统

昆明二环内最后的黄金资产

在昆明主城土地资源日益稀缺的背景下，阳光俊园以2.55低容积率、37.33%高绿化率的生态规划，成为盘龙区白龙路板块罕有的精品公寓项目。项目距地铁站仅800米，周边3公里范围内聚集昆明第十中学、新迎中学等优质教育资源，地段价值不言而喻。

【产品核心亮点】

梵星LOFT-A户型 建面38.5-40㎡

云弈SOHO-B户型 建面38.5-39㎡

• 双钥匙LOFT设计：4.5米层高实现空间倍增，3800元/㎡精装标准配备品牌家电
• 低总价门槛：57万起即可入驻二环核心区，租金回报率预估达5.8%
• 全能配套：项目自带健身房、餐吧、景观休闲区，俊发物业提供24小时管家服务

【区域价值解析】

项目位于白龙路与新迎路黄金交汇处，步行可达瑞鼎城爱琴海购物公园。周边医疗资源丰富，昆明市延安医院、云南省老年病医院等三甲医院环伺。根据贝壳研究院数据，该片区近一年二手房涨幅达12%，租金水平稳居昆明各板块前三位。

【开发商实力背书】

俊发集团作为云南本土房企标杆，已连续8年蝉联中国房地产百强企业。项目采用全屋智能家居系统，配备新风、地暖等改善型配置，4.2元/㎡/月的物业费包含公共区域能耗，性价比远超同类产品。

注：本文所述价格及数据仅供参考，具体以实际签约信息为准。投资有风险，入市需谨慎。

谁在抢阳光俊园的小户型？

最近昆明朋友圈都在传一个消息：二环内出现了一批总价不到50万的精装小户型！实地探访后发现，阳光俊园这个项目确实有点东西。

这三类人最适合买：

1. 刚毕业的年轻人：首付十几万就能在二环内安家
2. 单身白领：通勤方便，楼下就是商圈
3. 长线投资者：租金回报率可观

项目实打实的优势

地段没得挑：白龙路与新迎路交叉口，去哪都方便。实测到同德广场车程8分钟，到火车站15分钟。

配套很能打：项目自带会所、健身房，周边3公里内：

• 4所重点中小学
• 3家三甲医院
• 5个大型商超

户型解析：小空间大智慧

LOFT-A户型（建面38.5-40㎡）

层高4.5米，实际使用面积近60㎡。下层客厅+厨房，上层卧室，动静分离。3800元/㎡的装标，连衣柜都做好了。

SOHO-B户型（建面38.5-39㎡）

适合单身贵族，开放式设计显宽敞。1500元/㎡装修，地板、卫浴全配齐，买个床就能入住。

比周边便宜多少？

实地踩盘感受

上周去现场看过，几个亮点：

• 园林确实漂亮，绿化率37%不是吹的
• 物业是俊发自营，门禁很严
• 层高实测有4.52米，不压抑

购买建议

如果是首套房，建议选LOFT，空间利用率高。纯投资选SOHO，出租更容易。注意产权是40年，但周边同类房源月租金能到2500-3000元。

最后提醒：二环内这种小户型出一套少一套，看中了要快。但一定要亲自来看房，别光听中介忽悠。

上周昆明新房成交面积、均价双双上涨，其中，成交面积达8.05万平，环比涨28%， 融创文旅城二期（书香云海）持续霸榜。

价格方面，成交均价为13620元/平，较前一周涨4%。

从成交分区明细来看，南市区上周成交金额约4.11亿元，成交均价约18850元/平，两项数据在所有区域中均排名第1。

上周哪些楼盘比较畅销呢？

根据数据显示，上周表现较为突出的依然是 融创文旅城二期（书香云海），成交金额与成交套数都位居首位。项目单周卖出36套，销售金额约0.52亿，成交均价12600元/平。

中国铁建山语桃源与书香云海不相上下，上周卖出35套，销售金额约0.52亿，成交均价9550元/平。

卓越滇池晴翠上周共成交23套，均价12110元/平，位列销售套数排行榜第3名。