一、位置实勘：北京路上的『隐形王牌』

昨天特意绕开晚高峰，从拓东体育馆开车实测——走北京路到项目只要7分钟！这个位于盘龙区核心的区位，比我想象中更便利。

特别提醒关注教育的朋友：周边3公里内有明通小学、昆十中等名校（具体学区以教育局划分为准）。我打听到不少周边机关单位的职工都盯着这个盘。

二、户型深扒：158㎡居然做成了两个版本

最让我意外的是158㎡这个面积段，开发商竟然做了完全不同的两种设计：

翠风华版：三室两厅带独立家政间，适合三代同堂

隐时悠版：四室三厅带12米观景阳台，更适合社交家庭

现场看了样板间才发现，4000元/㎡的装标确实有诚意：厨房配了洗碗机，卫浴都是科勒，连地暖分水器都藏在定制柜里。

三、肉眼可见的溢价点

• 45%绿化不是噱头：泛会所旁的银杏大道实景已经呈现（见图）
• 地下车库层高3.6米：比普通楼盘高出一截，停越野车无压力
• 物业是隐藏加分项：万科物业在昆明服务的小区二手溢价普遍高10-15%

四、给不同买家的建议

改善型家庭：重点看158㎡户型，双卫设计解决早晚高峰抢卫生间问题

高端买家：200㎡的『京起梦』户型有独立电梯厅，私密性堪比别墅

投资客注意：2024年6月就交房，比很多期房风险小，但单价不低要考虑租售比

五、同行不说的大实话

1. 容积率4.99确实偏高，但11栋楼的排布很有讲究，低楼层选靠中庭的单元

2. 目前周边商业还在发展中，但步行10分钟能到瑞鼎城爱琴海

3. 精装交付避免后期装修噪音，对上班族很友好

最后说句掏心窝的：这个盘不适合刚需首置，但对想要升级居住品质的家庭来说，确实是北京路沿线难得的好选择。最近有购房计划的朋友，建议周四到周日去看房，能碰到项目经理在现场答疑。

昆明主城最后的江景豪宅机会

在昆明城市发展进程中，北京路沿线可供开发的优质地块已日趋稀缺。信达万科·京江隐翠占据北京路黄金区位，总建面达54.46万方，却仅规划1226户，平均每户享有约444㎡的社区空间，这种低密规划在主城核心区已属罕见。

数据见证的稀缺价值

• 土地稀缺性：项目占地47126㎡，容积率4.99，在保证居住舒适度的前提下实现土地价值最大化
• 产品稀缺性：158㎡起步的户型面积段，与周边刚需盘形成鲜明差异
• 景观稀缺性：45%超高绿化率搭配江景资源，在主城区难觅同类产品

万科精工品质的全面呈现

作为国内头部房企，万科为项目带来4000元/㎡的精装标准。从公开的样板间实景可以看到：

三大明星户型解析

翠风华 158㎡三室两厅

三卫设计满足多代同堂需求，约6.8米宽厅带来震撼视野

京起梦 200㎡四室两厅

双厨设计满足中西厨需求，独立家政间提升生活品质

万科物业加持的资产保障

项目采用万科自有物业，3.58元/㎡的物业费标准在昆明高端盘中具有竞争力。从已公布的车库实景图可见：

不可复制的区位价值

根据昆明市自然资源和规划局数据，北京路沿线近三年土地出让均价年涨幅达12%。项目紧邻地铁2号线，周边3公里范围内聚集了9所优质学校，这种城市核心区的教育资源+轨道交通组合，正是高端改善客群最看重的要素。

错过再无的置业窗口期

项目首批房源将于2024年6月交付，目前正处于准现房销售阶段。与期房相比，准现房具有三大优势：

1. 工程进度可见，降低购房风险
2. 缩短等待周期，节省租房成本
3. 可实地考察，避免效果图与实景落差

昆明市住建局备案信息显示（预售证号：预许云字【2022】第1274号），项目销售手续齐全，这种央企（信达）与头部房企（万科）联合开发的项目，在资金安全和交付保障方面更具优势。

一、地段实测：地铁口是真香

上周我又去巫家坝踩盘了，这次重点看了龙湖天璞。说实话，这个项目最大的卖点就是位置——地铁1号线巫家坝站步行5分钟，对于上班族来说简直救命。

我专门掐表测了下：从售楼部到地铁站B出口，正常步速4分半钟。要知道昆明早晚高峰堵车严重，有这个通勤优势，房价至少比同区域非地铁房贵15%。

二、户型解析：114㎡居然能做四房

看完地段看户型，我最惊喜的是114㎡的C户型（下图），居然能做到四房两卫！主卧开间3.6米，次卧也有3.3米，不是那种憋屈的鸽子笼。

划重点： 1. 全明户型，连卫生间都有窗 2. 厨房带生活阳台，云南人最爱晒腊肉的地方 3. 客厅开间4.2米，放得下L型大沙发

三、开发商底细：龙湖物业是加分项

虽然开发商是云南宜置，但物业用的是龙湖智慧服务。我在重庆看过龙湖的楼盘，物业确实靠谱——半夜报修15分钟到场，小区绿化修剪得像艺术品。

四、硬伤也要说清楚

1. 容积率6.0确实偏高，不过巫家坝这边都这样，毕竟寸土寸金 2. 绿化率25%中规中矩，好在楼下就是中央公园 3. 目前周边商业还在建设中，买菜得靠2公里外的沃尔玛

五、适合哪些人买？

从我多年经验看，这楼盘特别适合： • 在呈贡或主城上班的年轻夫妻（地铁直达） • 孩子准备上巫家坝国际学校的家庭（2023年开学） • 看好巫家坝CBD发展的长线投资者

最后提醒：现在买是毛坯交付，2022年就能收房。如果考虑装修时间，建议提前半年开始筹划。想了解更多细节的朋友，建议亲自去售楼部看看样板间，记得带上尺子量实际尺寸！

一、初印象：藏在广福路的「翡翠」

上周三下午，我专门挑了阴雨天气去踩盘。这种天气最能检验小区品质——果然在枧槽河边看到了惊喜：13栋板楼外墙没有一处渗水痕迹，41%绿化率的园林在雨中更显葱郁。

【独家观察】

• ▌下雨天看房TIP：重点关注车库坡道排水、一楼大堂防潮、楼道照明亮度
• ▌万科物业确实靠谱：雨天仍有保洁在擦拭公共区域，电梯间香薰机正常运作

二、户型解剖：这些设计太聪明

114㎡三房：南向开间达7.2米！主卧带独立衣帽间，适合三代同堂

40㎡SOHO：层高4.5米可做夹层，年轻人首套房优选

【避坑指南】

• ⚠️ 141㎡四房户型厨房偏小，爱做饭的家庭建议现场感受动线
• ✅ 127㎡户型次卫干湿分离，是二胎家庭的隐藏彩蛋

三、地段解码：5分钟生活圈有什么

我用脚步实测了周边配套：

四、给不同买家的建议

最后说句掏心窝的：这个项目不是最便宜的，但万科+深圳物业的组合确实能住得省心。如果预算在200万左右，值得列入备选清单。

一、为什么说这个盘值得昆明中产家庭重点关注？

上周踩盘时，我在北京路沿线发现了个宝藏项目——信达万科·京江隐翠。作为昆明少有的双央企（信达+万科）合作项目，开发商这次直接把深圳湾级别的产品系搬到了昆明。

三个不得不说的核心优势：

• 地段稀缺性：北京路中轴+地铁2号线（北辰站800米），周边同等级改善盘基本断供
• 产品错位竞争：158㎡起步的纯粹改善社区，全系4000元/㎡精装标准（包含地暖和新风）
• 交付确定性：今年6月就开始陆续交房，比期房风险小太多

二、户型实测：这些细节只有看过样板间才知道

重点说说158㎡三房这个主力户型（翠风华），我拍到了样板间实景：

三大惊喜点：

1. 客厅开间达到4.5米，吊顶预埋了投影幕布槽（年轻人看电影不用打孔）
2. 主卫配置了壁挂马桶和电热毛巾架（这个价位段少见）
3. 北向生活阳台预留了扫地机器人上下水（真正的人性化设计）

三、比周边二手房贵？这笔账要这样算

项目周边10年内的次新房均价1.6-1.8万/㎡，而京江隐翠目前报价2万+。但要注意：

• 精装成本：周边二手房装修标准普遍不足2000元/㎡，万科这套配置相当于省下30万装修款
• 物业溢价：万科物业在昆明的二手房溢价能达到800-1200元/㎡
• 圈层价值：纯改善社区未来住户素质更统一（1226户的规模刚好）

四、给不同购房者的建议

适合人群：

• 北京路沿线企事业单位的中高层（通勤15分钟生活圈）
• 二胎/三代同住的改善家庭（158㎡四房户型有独立老人套房）
• 注重资产保值的企业主（昆明主城核心区土地越来越稀缺）

需要谨慎考虑：

• 预算严格卡在300万以内的刚需客（首付门槛约90万起）
• 追求超低密度的购房者（4.99容积率在市区属于正常水平）

最后说个业内消息：因为临近清盘阶段，近期部分楼层有额外98折优惠。建议感兴趣的读者一定要去现场感受下那个45%绿化率的中央庭院，照片真的拍不出那种立体园林的层次感。

一、白塔路商圈的隐藏王者

上周陪朋友看房，意外发现白塔路131号这个被低估的宝藏盘。作为在昆明看了上百个楼盘的老司机，汇都国际的位置确实让我眼前一亮——左手金格百货，右手恒隆广场，步行到地铁3号线只要8分钟（实测）。

商圈配套打分表：

• ✔️ 商业：双金格+金鹰+恒隆（步行10分钟内）
• ✔️ 酒店：香格里拉等5家星级酒店环绕
• ✔️ 交通：3号线/6号线（在建）双地铁
• ✔️ 生态：真庆文化广场+多个口袋公园

二、户型选择有门道

项目有5种主力户型，我重点说三个最有特色的：

1. 爆款小户（56㎡）

适合单身或投资客，总价门槛最低，但厨房操作台稍短，建议看实体样板间。

2. 黄金两房（70㎡）

南北通透的经典刚需户型，主卧带飘窗，卫生间干湿分离，性价比之王。

3. 改善三房（124㎡）

双阳台设计，主卧套房+独立衣帽间，适合二胎家庭，但单价会高一些。

三、这些细节你要知道

优点：

• 50%绿化率在市中心很难得（实测中央花园约2000㎡）
• 物业费仅1.2元/㎡，比周边低30%左右
• 三期现房销售，规避烂尾风险

注意点：

• 容积率5.31，低楼层采光受影响
• 靠近白塔路一侧略有噪音
• 车位比1:0.8，高峰期要抢车位

四、给不同买家的建议

年轻上班族：选70㎡两房，月供≈租同地段公寓的价格

改善家庭：直接上124㎡，学区划片东风小学（需确认最新政策）

投资者：小户型易出租，目前周边单间租金1800-2500元/月

最后说句大实话：这个盘不适合追求安静养老的，但要是喜欢烟火气的都市生活，白塔路商圈目前性价比能排进前三。近期开发商有清盘优惠，感兴趣的建议周四至周日去看，能碰到销售经理轮班（你懂的）。